与成熟的澳洲房地产市场相比，中国目前的房地产市场还是婴儿期。

当然，澳洲房地产市场也曾经经历过同样的阶段。在这个阶段上，澳洲房地产收获到的经验是：

要建立合理的利益制衡机制，

保证房地产价格和利润的各个环节透明。

“何谓合理的利益制衡机制？”

● 银行利益真正独立并独立承担市场风险：并要保证其在提供澳洲房产开发商开发贷款和澳洲房产购房按揭贷款时，能够客观地评估房产价值和市场风险，避免金融风险和过度投资；

● 澳洲房产施工单位完全脱离澳洲房产开发商，强制实行透明公开的施工招标政策，使其利益存在实质对立的一面，促使开发商主动关注实际工程质量和工程成本，项目建筑成本透明化；

● 土地交易价格市场化，政府相关部门对各种需要审批的信息独立承担审批责任，相关流程同步公开，开发商严格按照通过审批的方案施工，

● 最终审批文件纳入业主购房合同，接受公共监督。

● 澳洲房产施工过程受《建筑法》制约，定期有建筑委员会检查并通告相关信息。

2

悉尼的一家澳洲房地产发展商，一年大约开发了200套澳洲房产，但这样的开发规模已经是澳洲的巨型房产开发商。

尽管澳洲土地广阔、新移民使需求旺盛，导致房价平均每七年翻一翻，但一般中型房产开发商每年也只开发70-80套房，不允许投机圈地。

在业主收房之前，开发商是无法真正拿到购房款的，使得一般企业难以进入这个行业，而进入行业的企业一般也没有如此大的资金实力进行大量开发。

3

澳洲的房产在国内销售的项目由银行提供很高的按揭，其中只需要业主提供以下四项简单的证件：身份证、护照、驾照、国际信用卡

原因在于银行对项目的实际价值有信心，不担心业主不还款。这种信心来源于：

● 每个澳洲房产楼盘的价格都经过银行和其他专业评估机构的评估，能够评估的因素全部公开量化，这类似国内物价局和消协的政府单位参与房产定价，使得开发商的利润在一定的范围内。

● 政府部门对当地区域房价有长期的统计分析和走势图表，公众可以完全获取。

因此，整个房价和利润基本是完全透明的，澳洲房产开发商随便要价根本是不可能的。

4

购买澳洲房产的业主在收房前需要支付大约10%的首期，这笔费用相当于国内的首付，但并不是交给澳洲房产开发商，而是交给律师存入独立信托帐户。该帐户的信息受到澳洲律师协会的透明监督，业主收房前开发商不能动用。

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在购房过程双方都需要律师，这一规定是强制性的，澳洲的购房合同目前厚达200-500页，涉及到多方面专业知识，一般业主或销售人员是无法完全掌握的，双方必须有律师。

即使没有合同的因素，通过律师买楼也是强制的，使得业主不必担心合同信息不透明。

6

澳洲房产中二手交易占主流，交易信息主要通过联网实现共享。政府规定租房的利润大概在当时价值利润的5-6%来收取房租。

业主可以选定其他单位评估，但由于评估独立保证了科学性，多数结果相差无几。

7

据介绍，在每个澳洲房产业主数百页的购房合同中，其内容不限于单个业主套内，而是针对整个社区来签约，只是将业主自己的房子特别标示出来，这与国内有显著区别。

整个小区原始审批的设计图纸是合同的一部分，每个楼层，每个户型的实际情况都必须提供，包括：

● 小区的环保、水、电、煤气等各项要素都有政府批文证实合格合法；

● 所在土地的历史变迁；

● 历史上所有的地契、房契和权属转移过程；

● 开发商是否负债等。

资料一应俱全，都有政府证明其完全合法的正式文件。

8

澳洲也曾经经历过市场过热导致动荡，主要是大量日本资金涌入黄金海岸区域开发，大量开发，然后突然从房地产领域撤资。

因此，目前澳洲限制外资进入房地产，不允许外籍人士购买二手房，开发商只有项目的50%能够外销。这些信息受到严格监控。

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在目前澳洲的开发商、中介、律师、建筑工程等与置业相关行业都受行业协会的制约和合法利益保护。